¿Cuándo acaba el plazo de prescripción de los gastos hipotecarios?

Se trata ciertamente de una cuestión controvertida en la que se barajan tres opciones a la luz de la Cuestión Prejudicial planteada al TJUE por parte del Tribunal Supremo.

Recordemos previamente qué es la cláusula de gastos hipotecarios. Se trata de una cláusula existente en préstamos hipotecarios por la que los gastos propios de la constitución e inscripción del préstamo, corren a cargo íntegramente del cliente. Lo que ha venido a plantearse es que, siendo el préstamo hipotecario una garantía que beneficia a la entidad bancaria, debía soportar ésta la mayoría de los gastos. La situación finalmente ha quedado así pudiendo reclamarse a la entidad:

• El 50% de los Gastos Notariales correspondientes al préstamo hipotecario.
• El 100% de los Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
• El 100% de los gastos de gestoría.
• El 100% de los gastos de tasación.

Son varios los pronunciamientos que se están produciendo en el ámbito de las distintas Audiencias Provinciales de España. Así, la cuestión se complica especialmente por la variedad de pronunciamientos existentes. No obstante, en tanto se tramite la cuestión prejudicial, la controversia viene relacionada a tres momentos distintos en los que operaría la prescripción.

Las tres opciones que ha planteado el Tribunal Supremo serían las siguientes:

• El plazo de prescripción empezaría a correr desde que la Sentencia que declarara la nulidad de la Cláusula de Gastos fuera firme. A partir de esta fecha, se iniciaría el cómputo de 5 años.
• El plazo de prescripción comenzaría el día que se dictaron las sentencias del Tribunal Supremo que fijaron doctrina jurisprudencial sobre los efectos restitutorios (sentencias de 23 de enero de 2019). Por lo que el plazo podría finalizar el 23 de enero de 2024.
• El plazo de prescripción comenzaría el día que se dictaron las sentencias del Tribunal de Justicia que declararon que la acción de restitución podía estar sujeta a un plazo de prescripción (básicamente, SSTJUE de 9 de julio de 2020, Raiffeisen Bank SA, asuntos acumulados C-698/10 y 699/18; o de 16 de julio de 2020, Caixabank SA, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19, que confirma la anterior. Esto es 16 de julio de 2025, como fecha tope.

Como se observa, son tres los escenarios principales planteados por el Tribunal Supremo que nos lleva a concluir que a día de hoy, existe posibilidad de reclamar los Gastos Hipotecarios.

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Antonio Gallego – Abogado de Defenlex Abogados